住宅ローンの借入先と金利、返済方法

住宅ローンは、住宅を取得する際に通常より有利な金利で融資を受けられる、特別なローンです。
人生で最大の買い物は「家」ではなく、「住宅ローン」だといわれるほど重要な選択になりますので、超低金利時代においては金利に注目しがちですが、ローンの種類や返済方法など、自分たちのライフプランに合わせて比較検討して選ぶことが大切です。

住宅ローンの借入先

住宅ローンの借り入れ先は、銀行だけではありません。まずは借り入れ先の種類を知ることから始めて、自分に合った借り入れ先はどこか、じっくり検討しましょう。大きく分けると、住宅ローンには「民間ローン」と「公的ローン」の2つがあります。民間ローンには「金融機関」「JA」などのローンのほか、長期固定金利の【フラット35】があります。公的ローンには「財形住宅融資」「自治体融資」があります。

[ 民間ローン ]

・金融機関
銀行や信用金庫、信用組合、労働金庫などの住宅ローンで、借入条件はそれぞれの金融機関によって異なります。民間ローンが住宅ローンの主力となって以来、商品性も多様化していて、がん保障特約などの保険が付いた商品も人気を集めています。超低金利が続いている昨今では、金利変動のリスクはあるものの金融機関の住宅ローンが人気となっています。

・【フラット35】
住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供される固定金利型の住宅ローン。「優良住宅の取得支援」を目的として、一定期間金利優遇が受けられる【フラット35】Sもあります。ローンを組んだ際の金利で固定され総返済額が確定するため、ライフプランに合わせた返済計画が立てやすいメリットがあります。ローン審査の基準が明確なことも特徴の一つです。

・JA
本来はJAの組合員向けの住宅ローンですが、組合費を納めて準組合員になることで、融資を受けられます。なお、組合費は所轄のJAによって異なり、退会時に全額、返納されます。

[ 公的ローン ]

・財形住宅融資
財形貯蓄を1年以上継続し、貯蓄残高が50万円以上ある人を対象とした住宅ローン。金利は5年ごとに適用金利を見直す5年固定金利。財形貯蓄残高の10倍まで(最高4,000万円)まで借りられます。民間ローンや【フラット35】とも併用できます。

・自治体融資
一定期間以上、その自治体の地域に居住または勤務していることなどが利用条件となる融資。震災の被災者を対象としたものなど、特殊な条件のものも多くあります。融資制度の有無、条件などは自治体によって異なるので、詳細は家を建てる地域の自治体に確認が必要です。

金利の種類

金利のタイプには、大きく分けて「固定金利型」「固定金利期間選択型」「変動金利型」の3つがあります。違いを把握して、しっかり検討して選びましょう

・変動金利型
金融情勢の変動に合わせて半年ごとに利率を見直す金利タイプです。5年間は返済額が変わらないように設定されていることが多く、金利変動による返済額の増減幅も1.25倍までとしてます。ただ、返済額が1.25倍以上増加した場合、その分を支払わなくて良いわけではなく、最終支払額に加算されることになります。そのため、金利上昇局面では返済額が大きく変わらない分、利息の支払が優先されますので元金がなかなか減らないということもあります。
こうしたリスクはありますが、1%を下回る金利が続くなかでは最も人気がある金利タイプとなっています。

・固定金利型
借り入れ時の利率が完済時まで続く金利タイプで、【フラット35】がこれに当たります。返済期間中の景気の変化に影響を受けない、計画的な返済ができるという大きなメリットがありますが、利率はやや高めに設定されています。
なお【フラット35】は融資率や借入期間等によって金利が異なります。また窓口となる金融機関によっても金利が異なりますので確認が必要です。
【フラット35】Sは省エネ性や耐震性などの「質の高い住宅」を取得する際に一定期間金利優遇しますので、その期間は金利が引き下げられることになります。

・固定金利期間選択型
3年・5年・10年と一定期間の利率を固定する金利タイプで、変動金利型の派生と言えます。利率はその都度、見直されます。

返済方法の種類

住宅ローンの返済方法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2つがあります。両者の違いを理解した上で、返済方法を選ぶようにしましょう。

・元利均等返済
利率が変わらない限り返済額が一定で、住宅ローンとしてはこちらの方が一般的です。返済額の内訳として金利と元金が含まれていて、当初は元金より金利の方を多く支払い、徐々に元金のバランスが高まっていくイメージです。そのため、はじめのうちはなかなか元金が減らないので、その点はデメリットかもしれません。

・元金均等返済
元金を月々均等に返済する方法です。そこに金利が上乗せされる形になるため、当初は金利の支払いが多く、返済額も多くなりますが、徐々に返済額が減っていくことになります。当初は返済額が多くなると言うデメリットはありますが、元金が減っていく分、総支払額は元利均等返済より少なくなるメリットもあります。

※繰り上げ返済
住宅ローンの返済が始まってから、まとまったお金を返済に充てる方法が繰り上げ返済です。基本的に元金の返済に充てるため金利負担を減少させられます。月々の返済額を減らす方法と、返済期間を短縮する方法があります。どちらを選ぶかは金利の動向や返済状況によって判断しましょう。
ただし「まとまったお金」を繰り上げ返済に使うのか、貯蓄や運用に回すかは、今後の予定なども加味してよく検討する必要があります。